Pembelian Rumah Sub Sales

rumah sub sales = rumah yang beli dari tgn owner selain developer..  itu yang saya faham lah =p


Ini adalah flow ringkas tentang cara nak beli rumah sub sales..  sbb caranya tak sama mcm beli rumah dari developer... untuk dikongsi bersama.  mana tahu beri faedah utk semua.



Kalau kata anda tengah cari rumah untuk dibeli.  Rumah tu pulak jumpelah satu rumah.  Owner nak jual.
Biasanya melalui agent lah.

1) Sebelum bayar booking pada agent.  Sila pastikan anda bebas dari CTOS mahupun CCRIS..  Kena make sure.  Sbb kalau sangkut sekali je..  dia akan drag banyak benda. Saya akan buat entry tentang CCRIS..  CTOS ni black list terus..  CCRIS ni adlaah bad record.  Dua2 pun pengaruhi kelayakan utk buat pinjaman.

2) Make sure anda ada 15% cash dari harga rumah untuk buat pembayaran.  10% adalah duit muka rumah.  Sebab loan maximum 90% je.  5% lagi utk bayar SnP aggrement dgn lawyer. Legal fees dgn bank boleh apply sekali dgn loan.  Dan termasuklah item2 lain seperti nak repair apa2 yang patut pada rumah tersebut.
Contoh : Pinjaman perumahan saya untuk rumah berharga RM250k.  90% = RM225k.  MRTT (insurans) dan legal fees serta stamp duty = RM18k.  Menjadikan percent loan saya = 97%.

3) Kalau dah ada kelayakan di atas.  Boleh lah bayar booking pada agent.  Samada 2 @ 3%.  saya pilih bayar 3%..  ada pro and cont nya.. Macam saya harituh.. cepat2 place deposit sbb rumah yang saya nak beli tu selling like hot cakes.. mmg berebut gak la.  hari ni jumpe utk tanya pasal payment dll (sebab takde pengalaman kan). esoknya jumpe lagi utk bayar booking.
Saya bayar 3%.  Sebab?..  sekiranya owner langgar perjanjian dalam booking fee tu..  Dia kena bayar double dari keseluruhan harga booking.
Contoh : rumah berharga RM250k.  3% = RM7.5k.  kalau owner langgar perjanjian.  Dia kena bayar RM7.5k x 2=RM15k.  separuh dari RM7.5k yang pertama saya kena beri pula pada agent sbg fees dia.
Jadi lebih banyak kita bayar, lebih bagus utk elakkan kerugian.  Tapi make sure kita isi exception di pihak kita.  Ada ya ruangan utk tu.  Contohnya saya letak disitu, agreement ni valid kalau saya lulus 90% loan sahaja (manalah tahu tak lulus kan)..  Lepas tu saya letak withdraw certain amaun dari KWSP.
Tapii.. kalau kata kita yang batalkan tanpa ada exception yang berkaitan..  Deposit hangus ya..  sangat2 bahaya..  bukan sikit2 amaun juga tu..


4) Once bayar booking..  Semua documentation sekurang2nya di pihak kita MESTI settle dalam masa 21hari (termasuk cuti).  Ini termasuklah loan..  dan sign SnP.
Loan boleh minta agent uruskan.  Macam saya.. saya listkan siap2 apa bank yang saya prefer..  dan yang lain2 bank tu saya serahkan pada agent.  Sbb biasanya agent ni dah ada kaki which one yang senang lulus dsb.  Masa nak submit loan make sure dah siapkan document asas seperti di bawah :-
    - salinan I/C
    - bank statement 3 bulan terakhir (akaun bank yang masuk gaji)
    - EA form
    - Penyata KWSP
    - Pay slip


5) Kemudian bila loan bank dah lulus.  Boleh lah sign SnP bagi kedua2 pihak.  Ingat..  ini semua kene settle dalam masa 21 hari.  (that's y saya terkejar2 haritu.  mmg penat.  lagi2 kalau ada masalah itu ini dan org bukan nak tolong tapi menambah kan lagi kekusutan)..

6) Kemudian lawyer dan owner sebelah sana mesti siapkan hal2 berkaitan mcm tukar nama pada title, bank yang kita buat loan tu mesti serahkan Loan Agreement pada pihak lawyer utk tujuan signing S&P dll..  dansemua tu mesti settle dalam masa 30hari.
Masa ni dah nak kena bayar pada lawyer SnP fees.  Ini biasanya fix.  kalau pembelian rumah pertama ada diskaun.  Islamic loan juga ada diskaun.  Jadi mcm rumah harga 250k ni..  kene bayar dalam 5-6 ribu utk SnP fees.  Legal fees tadi dah masuk loan kan..  =)

7) Dalam masa 90hari dari tarikh SnP sign..  atau 3+1 (month)...  kita akan dapat kunci.  Bolehlah pindah.  Itupun kalau rumah okay dah.  kalau tak..kenalah repair2 apa yg patut.



Bila nak mula bayar loan?..  biasanya let say semua dah settle..  kene bayar loan 2 minggu sebelum dapat kunci atau bulan yang kita dijadualkan dapat kunci.  Jadi please spare +-2bulan duit sewa rumah dan duit nak bayar loan.


itulah cara ringkasnya..


Ingat ya..  kita boleh keluarkan duit KWSP hanya selepas sign SnP..  dan nama MESTI ada dalam SnP utk yang nak keluarkan duit tu.

duit pula hanya dalam acc 2 sahaja..


Jadi kalau tak buleh buh nama dalam SnP..  katalah salah seorang pasangan kita kena CCRIS ke..  CTOS ke..  jangan lah nama dia buh sekali masa nak apply loan..  once bank dapat tahu..  mmg sampai ke sudah tak boleh guna nama dia utk apa2 pun..  yang tu say aterangkankemudian.


harap dapat memberi manfaat..  =)

Beli rumah Sub sales mmg perlukan cash yang banyak dan SEGERA..  Bukan mcm kita beli dgn developer.  Booking rendah..  Segala toknenek fees dah di absorb.  Pelan pembayaran rumah juga berbeza.
Tapi skang rumah makin mahal..  Beli rumah dengan developer takde 300k mimpi jela..



Alhamdulillah..  saya sekarang dah pun memiliki rumah sendiri. beli subsales juga. =)

Dan akibat tak semak betul2 dan masalah orang ke 3...   semua impian atas rumah tu hampir musnah.
Jadi nanti pindah rumah duduk jela rumah kosong.  Segala budget untuk kitchen kabinet ke..  plaster ceiling ke.. extend rumah ke.. GONE..  tapi apa boleh buat..  cakap lebih nnti katanya saya menjaja cerita..
Lagipun inilah risiko nya.. cash mmg kena ada backup.  Kalau tak, berlaku kes2 emergency..  mmg tak boleh nak backup. Kecuali dapat owner yang memahami dan betul2 baik hati.






Sesungguhnya cerita tentang pembelian rumah ini adalah untuk perkongsian SEMUA..  tiada kaitan dengan orang perseorangan atau berkumpulan. Yang tak ada kena mengena jangan sibuk merempan.