Monday, August 26, 2013

Pembelian Rumah Sub Sales

rumah sub sales = rumah yang beli dari tgn owner selain developer..  itu yang saya faham lah =p


Ini adalah flow ringkas tentang cara nak beli rumah sub sales..  sbb caranya tak sama mcm beli rumah dari developer... untuk dikongsi bersama.  mana tahu beri faedah utk semua.



Kalau kata anda tengah cari rumah untuk dibeli.  Rumah tu pulak jumpelah satu rumah.  Owner nak jual.
Biasanya melalui agent lah.

1) Sebelum bayar booking pada agent.  Sila pastikan anda bebas dari CTOS mahupun CCRIS..  Kena make sure.  Sbb kalau sangkut sekali je..  dia akan drag banyak benda. Saya akan buat entry tentang CCRIS..  CTOS ni black list terus..  CCRIS ni adlaah bad record.  Dua2 pun pengaruhi kelayakan utk buat pinjaman.

2) Make sure anda ada 15% cash dari harga rumah untuk buat pembayaran.  10% adalah duit muka rumah.  Sebab loan maximum 90% je.  5% lagi utk bayar SnP aggrement dgn lawyer. Legal fees dgn bank boleh apply sekali dgn loan.  Dan termasuklah item2 lain seperti nak repair apa2 yang patut pada rumah tersebut.
Contoh : Pinjaman perumahan saya untuk rumah berharga RM250k.  90% = RM225k.  MRTT (insurans) dan legal fees serta stamp duty = RM18k.  Menjadikan percent loan saya = 97%.

3) Kalau dah ada kelayakan di atas.  Boleh lah bayar booking pada agent.  Samada 2 @ 3%.  saya pilih bayar 3%..  ada pro and cont nya.. Macam saya harituh.. cepat2 place deposit sbb rumah yang saya nak beli tu selling like hot cakes.. mmg berebut gak la.  hari ni jumpe utk tanya pasal payment dll (sebab takde pengalaman kan). esoknya jumpe lagi utk bayar booking.
Saya bayar 3%.  Sebab?..  sekiranya owner langgar perjanjian dalam booking fee tu..  Dia kena bayar double dari keseluruhan harga booking.
Contoh : rumah berharga RM250k.  3% = RM7.5k.  kalau owner langgar perjanjian.  Dia kena bayar RM7.5k x 2=RM15k.  separuh dari RM7.5k yang pertama saya kena beri pula pada agent sbg fees dia.
Jadi lebih banyak kita bayar, lebih bagus utk elakkan kerugian.  Tapi make sure kita isi exception di pihak kita.  Ada ya ruangan utk tu.  Contohnya saya letak disitu, agreement ni valid kalau saya lulus 90% loan sahaja (manalah tahu tak lulus kan)..  Lepas tu saya letak withdraw certain amaun dari KWSP.
Tapii.. kalau kata kita yang batalkan tanpa ada exception yang berkaitan..  Deposit hangus ya..  sangat2 bahaya..  bukan sikit2 amaun juga tu..


4) Once bayar booking..  Semua documentation sekurang2nya di pihak kita MESTI settle dalam masa 21hari (termasuk cuti).  Ini termasuklah loan..  dan sign SnP.
Loan boleh minta agent uruskan.  Macam saya.. saya listkan siap2 apa bank yang saya prefer..  dan yang lain2 bank tu saya serahkan pada agent.  Sbb biasanya agent ni dah ada kaki which one yang senang lulus dsb.  Masa nak submit loan make sure dah siapkan document asas seperti di bawah :-
    - salinan I/C
    - bank statement 3 bulan terakhir (akaun bank yang masuk gaji)
    - EA form
    - Penyata KWSP
    - Pay slip


5) Kemudian bila loan bank dah lulus.  Boleh lah sign SnP bagi kedua2 pihak.  Ingat..  ini semua kene settle dalam masa 21 hari.  (that's y saya terkejar2 haritu.  mmg penat.  lagi2 kalau ada masalah itu ini dan org bukan nak tolong tapi menambah kan lagi kekusutan)..

6) Kemudian lawyer dan owner sebelah sana mesti siapkan hal2 berkaitan mcm tukar nama pada title, bank yang kita buat loan tu mesti serahkan Loan Agreement pada pihak lawyer utk tujuan signing S&P dll..  dansemua tu mesti settle dalam masa 30hari.
Masa ni dah nak kena bayar pada lawyer SnP fees.  Ini biasanya fix.  kalau pembelian rumah pertama ada diskaun.  Islamic loan juga ada diskaun.  Jadi mcm rumah harga 250k ni..  kene bayar dalam 5-6 ribu utk SnP fees.  Legal fees tadi dah masuk loan kan..  =)

7) Dalam masa 90hari dari tarikh SnP sign..  atau 3+1 (month)...  kita akan dapat kunci.  Bolehlah pindah.  Itupun kalau rumah okay dah.  kalau tak..kenalah repair2 apa yg patut.



Bila nak mula bayar loan?..  biasanya let say semua dah settle..  kene bayar loan 2 minggu sebelum dapat kunci atau bulan yang kita dijadualkan dapat kunci.  Jadi please spare +-2bulan duit sewa rumah dan duit nak bayar loan.


itulah cara ringkasnya..


Ingat ya..  kita boleh keluarkan duit KWSP hanya selepas sign SnP..  dan nama MESTI ada dalam SnP utk yang nak keluarkan duit tu.

duit pula hanya dalam acc 2 sahaja..


Jadi kalau tak buleh buh nama dalam SnP..  katalah salah seorang pasangan kita kena CCRIS ke..  CTOS ke..  jangan lah nama dia buh sekali masa nak apply loan..  once bank dapat tahu..  mmg sampai ke sudah tak boleh guna nama dia utk apa2 pun..  yang tu say aterangkankemudian.


harap dapat memberi manfaat..  =)

Beli rumah Sub sales mmg perlukan cash yang banyak dan SEGERA..  Bukan mcm kita beli dgn developer.  Booking rendah..  Segala toknenek fees dah di absorb.  Pelan pembayaran rumah juga berbeza.
Tapi skang rumah makin mahal..  Beli rumah dengan developer takde 300k mimpi jela..



Alhamdulillah..  saya sekarang dah pun memiliki rumah sendiri. beli subsales juga. =)

Dan akibat tak semak betul2 dan masalah orang ke 3...   semua impian atas rumah tu hampir musnah.
Jadi nanti pindah rumah duduk jela rumah kosong.  Segala budget untuk kitchen kabinet ke..  plaster ceiling ke.. extend rumah ke.. GONE..  tapi apa boleh buat..  cakap lebih nnti katanya saya menjaja cerita..
Lagipun inilah risiko nya.. cash mmg kena ada backup.  Kalau tak, berlaku kes2 emergency..  mmg tak boleh nak backup. Kecuali dapat owner yang memahami dan betul2 baik hati.






Sesungguhnya cerita tentang pembelian rumah ini adalah untuk perkongsian SEMUA..  tiada kaitan dengan orang perseorangan atau berkumpulan. Yang tak ada kena mengena jangan sibuk merempan.







13 comments:

Softtouch [Hanim] said...

Samalah akk nik beli subsales tp akk direct owner bkn agen...mmg kenaduit byk tp kita cpt dpt rumah..itu yg akk rs la....

Qhaifa Nur said...

bagus kita check dulu sebelum beli...
tq atas info ni...

cikbedahlaser said...

good info...

ramai yg tak tahu nih...

tahniah nik... tak pe la.. xde kicen kabinet sume tu... nanti leh buat slow2 kan...

umah aku.. lemari pon x de... kicen kabinet jauh sekali.. asal ade dapur jadi la.. heehhehehehehe lain org lain pendpaat kan...

ape2 pon... tahniah.. nanti jgn lupe ajak bile dh masuk umah.. ekekekek

cikbedahlaser said...

good info...

ramai yg tak tahu nih...

tahniah nik... tak pe la.. xde kicen kabinet sume tu... nanti leh buat slow2 kan...

umah aku.. lemari pon x de... kicen kabinet jauh sekali.. asal ade dapur jadi la.. heehhehehehehe lain org lain pendpaat kan...

ape2 pon... tahniah.. nanti jgn lupe ajak bile dh masuk umah.. ekekekek

Queen said...
This comment has been removed by the author.
oya zihanee said...

+ info yang bagus.. kalau beli subsale dgn newborn direct developer rumah memang nampak beza.. satiap satu ada kebaikkan dan keburukan..

husband akk beli rumah yang kami menyewa dulu, dan akak beli rumah newborn, memang tak sama approachnye, sampai naik pening kepala husband akk nak settlekan, and labur duit memang banyak. ape nik terangkan tu mmg betul. tapi bila dah terkena baru la ada experiance.. hehehe... kalau awal-awal dah tahu, kan besttt...

#ade ke rumah newborn?..hahahaha....

mama tisya said...

nk bli rumah ni byk kena tau...tq for sharing..atleast dpt some info

Sheila Mutalib said...

Info berguna.. Nak beli rmh ni kne ade ilmu gak.. Kena bt research dr pengalaman org lain.. Takut je kalau2 kena tipu.. Bukan sikit-sikit pakai duit..banyak tu..

Adikchiek said...

Beli rumah subsale ni memang leceh, nak2 bila melalui agen ni memang terikat dengan date untuk dapatkan loan bank tu. Klu ikutkan tak semestinya perlu bayar booking 3%. Tu , tapi sebab ada buyer2 yg setuju dengan syarat agen tu , so dah jadi mcm kewajipan Pulak dah nak kena bayar 3% earnest deposit tu. Kata lawyer sye klu ikutkan agen hanya boleh ambil fee 3% dari owner selepas kes jual beli complete. Kata manager banker sye Pulak ,agen tu sepatutnya ambil booking rm500 sahaja paling tinggi.. Klu beli direct devaloper pun biasanya booking tu hanya rm500-1000 sahaja untuk kita submit loan. Last2 sekali sye beli rumah direct owner. Nasib baik jumpa owner yg baik dan memahami. Ada gak jumpa agent yg minta sign spa dulu sebelum submit loan...ngeri ooo. Jemput lah ke blog sye adikchiek.blogspor. Cerita pengalaman beli rumah ni.

faiz ff said...

dapat kunci mmg 3 bulan lps sign S&P ke? mmg syaratnye camtu ke?

Fakhrul Razzie said...

Sy nak tnya, kalo kita nk apply loan kerajaan dan duit deposit xde smpai 10% tu boleh adjust x smua tu? Contoh dgn buat loan 100%? Mohon pencerahan

Queen said...

Saudara fakhrul razi. Boleh.. dengan cara. Awak deal dengan lawyer dan owner. Untuk declare rumah tu dijual dengan harga yang lebih tinggi. Jadi loan anda dengan bank walaupun 90% tapi dah merangkumi 100% harga rumah. Bila bank release duit pada owner, tunggu sajalah owner beri wang lebihan tu pada anda.

Contoh..

Harga rumah 300k. 10%= 30k.
owner declare harga rumah 335k. Anda mohon loan 335k.
Bank luluskan. Makanya anda berjaya dapatkan loan 100% siap ada lebihan 1.5k lagi.

=)

ada kawan saya buat dan berjaya. Lebih2 lagi jika rumah diberli dibawah market price. Lebih mudah untuk shoot higher loan.

Mohd Adli said...

Salam pengalaman saya beli rumah subsale ni mmg amat leceh jika tuan rumah yg nak jual ni x faham hak kita sebagai pembeli,saya baru dapat kunci setelah setahun proses dan masuk bulan ketiga saya bayar installment dgn bank,dgn harapan saya dapatla merasa duit sewa atas property yg sy dah beli utk tujuan investment,rupa-rupanya owner lama dah sewakan pada penyewa baru dan kontrak berbaki 3 bulan dari tarikh sy dpt kunci dan sebagai owner baru,sy pun berbincang dengan owner lama untuk transfer duit sewa penyewa tersebut kepada saya namun tidak semudah yang disangka,owner lama enggan berbuat demikian dan hanya bersetuju utk membayar monthly installement bank sy,disini saya sudah bertoleransi dgn owner lama supaya kontrak dgn penyewa tidak dilanggar tetapi owner lama masih hendak mendapatkan keuntungan walaupun rumah sudah menjadi milik saya,moral of the story pastikan rumah yang hendak dibeli bebas dari penyewa atau inform lawyer berkenaan situasi ini supaya lawyer boleh letakkan syarat pada owner lama.

Related Posts with Thumbnails